一、纳税义务人
土地增值税的纳税义务人是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（“以下简称转让房地产”）并取得收入的单位和个人。包括：
（一）不论法人与自然人。包括各类企业、事业单位、行政单位、社会团体、个体工商业户以及其他组织和个人，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。
（二）不论经济性质。即不论是全民所有制企业、集体企业、私营企业、个体经营者，还是联营企业、合资企业、合作企业、外商独资企业等。
（三）不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人。
（四）不论部门。即不论是工业、农业、商业、学校、医院、机关等。
二、征税范围
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得收入的行为征税。其中，“转让”是指有偿转让的行为，不包括通过继承、赠与方式的无偿转让；“国有土地”是指由国家法律规定的属于国家所有的土地。
“赠与”是指以下情况：
a.房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；
b.房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述的社会团体是指中国少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织）
三、纳税申报和纳税期限
（1）房地产开发企业
房地产企业转让房地产按月预缴，在每月纳税申报期内申报和缴纳土地增值税，达到清算条件的应在规定时间内进行土地增值税清算
（2）非房产开发企业和个人
房产开发企业以外的单位和个人转让房地产，应在转让房地产合同、契约签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
四、纳税地点
土地增值税由房地产所在地的主管税务机关管辖。对委托代征的，由代征单位所在地的主管税务机关管辖。
五、计税依据
土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。即转让房地产取得的收入减去法定扣除项目金额后的增值额。
（一）房地产转让收入的确定
转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
1、货币收入：包括现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种使用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。
2、实物收入：种种实物形态的收入。如钢材、水泥及房屋、土地等不动产。
3、其他收益：取得的无形资产收入或具有财产价值的权利。如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
4、土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方所签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
（二）房产开发企业扣除项目
房产开发企业扣除项目包括：
1、取得土地使用权所支付的金额（以下简称地价款）
（1）取得土地使用权所支付的地价款。包括：A.以协议、招标、拍卖等取得土地使用权所支付的土地出让金。B.以行政划拨方式取得土地使用权按国家有关规定补交的土地出让金。C.以转让方式向原土地使用权人实际支付的地价款。
（2）按国家统一规定在取得土地使用权过程中为办理有关手续，缴纳的费用。
2、房地产开发成本
房地产开发项目实际发生的成本包括：
（1）土地的征用及拆迁补偿；
（2）前期工程；
（3）建筑安装工程费；
（4）基础设施费；
（5）公共配套设施费；
（6）开发间接费用（间接费用与管理费用划不清的，不得扣除，只能作管理费用按规定的比例计算扣除）
3、房地产开发费用：按规定计算扣除
房地产开发费用指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用
（1）财务费用的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并能提供金融机构证明的允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按《细则》第七条（一）（二）项规定的金额之和的5%计算扣除。即允许扣除的房地产开发费用为：
利息+（地价款+房地产开发成本）×5%
（2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的房地产开发按细则第七条（一）（二）项规定计算金额之和的10%计算扣除。即允许扣除的房地产开发费用为：
（地价款+房地产开发成本）×10%
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
4、与转让房地产有关的税金。是指在转让房地产时缴纳的营业税，城市维护建设税、印花税和教育费附加。
5、财政部规定的其他扣除项目。
对从事房地产开发的纳税人可按《细则》第七条（一）、（二）项规定（即取得地价款和房地产开发成本）计算的金额之和，加计20%的扣除。
（三）非房产开发企业（包括个人）扣除项目：
1、取得土地使用权所支付的金额。
2、旧房及建筑物的评估价格。具体是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地的税务机关确认。
非房产开发企业（包括个人）转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经主管税务分局确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
转让价格低于扣除项目的，不征土地增值税，转让价格高于扣除项目的，按照土地增值税的税率据实计算。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
对于转让旧房及建筑物，不能提供上一手发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条规定，实行核定征收。
3、与转让房地产有关的税金。
六、减免税
（一）对建造普通标准住宅的免税政策
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。
（二）国家征用收回房地产免税规定
因国家建设需要依法征用，收回的房地产，是指因城市实施规划，国家建设需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用税，免征土地增值税。对因同样原因动迁，而纳税人自转让房地产的，经税务机关审核后，可比照上述规定免予征收土地增值税。
因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
（三）对个人转让房地产的优惠政策
财税[2008]137号文规定，从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
（四）特殊情况具体征免政策
1、1994年1月1日前已签订的转让合同，不论其房产何时转让，均免征土地增值税。
1994年1月1日前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后五年内（期限延长至2000年底）首次转让上房地产的，免征土地增值税。
上述规定的适用范围，限于房地产开发企业转让新建房地产的行为，非房地产开发企业或房地产企业转让存量房地产的，不适用此规定。
2、以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到新投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
另外，财税[2006]21号规定，从2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应按规定征收土地增值税。
3、对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
4、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
七、税率
土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
八、税额计算
1、增值额未超过扣除项目金额50%的
土地增值税额=增值额×30%
2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的
土地增值税额=增值额×40%—扣除项目金额×5%
3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的
土地增值税额=增值额×50%—扣除项目金额×15%
4、增值额超过扣除项目金额200%的
土地增值税额=增值额×60%—扣除项目金额×35%
公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数
土地增值税的计算步骤：
1、计算增值额
增值额=转让房地产收入—扣除项目金额
2、计算增值额与扣除项目金额之比
增值额÷扣除项目金额×100%
3、计算土地增值税的税额
增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数
计算方法举例：
例 1：某房地产开发公司建造并出售一栋写字楼，取得销售收入1000万元。该公司支付100万元的地价款，投入了200万元的建造成本，银行利息不能提供金融机构证明。该企业适用城建税税率为7%，计算应纳的土地增值税。
1、确定收入为1000万元；
2、计算扣除项目金额
地价款：100万元
开发成本：200万元
开发费用：（100+200）×10%=30万元
与转让有关税金：1000×5%×（1+7%+3%）=55万元
加计扣除：（100+200）×20%=60万元
扣除金额合计：100+200+30+55+60=445万元
1、计算增值额：1000-445=555万元
2、计算增值额与扣除项目金额的比率：555÷445×100%=124.72%
3、应纳税额的计算
按四级超率累进税率计算
a、增值额未超过扣除项目金额50%的部分：
445×50%×30%=66.75万元
b、增值额超过扣除项目金额50%的，未超过扣除项目金额100%的部分：
445×（100%-50%）×40%=89万元
c、增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分：
（555-445）×50%=55万元
应纳税额：66.75=89+55=210.75万元
按速算公式计算：
555×50%-445×15%=277.5-66.75=210.75万元
例2：某企业转让七十年代建造的厂房一栋，账面记载的固定资产原值为200万元。转移价格为500万元，计算应纳土地增值税。
经评估，厂房的重置价值为480万元。现五成新，则该厂房的评估价为：
480×50%=240万元
应交税金：500×5%×（1+7%+3%）=27.5万元
增值额：500-240-27.5=232.5万元
增值比例：232.5÷267.5×100%=86.92%
应纳土地增值税：232.5×40%-267.5×5%=93-13.375=79.625万元
九、土地增值税预征率和核定征收率的最新调整
（一）对房地产企业征收
1、按月预征
自2010年8月19日（所属期）起，房地产开发企业转让普通住宅、其他类型不动产、土地取得的收入应分类型预征土地增值税，其中普通住宅预征率为2%，其他类型房产3%，土地5%。其中土地转让部分已委托国土局土地交易中心代征。
2、对房地产开发项目进行清算
纳税人清算时应按照国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发〔2009〕91号）文中第十二条的规定提交清算资料，资料中包括“土地增值税清算表”，即《土地增值税纳税申报表》，表中左下角“主管税务机关收到日期”为清算申请的分局受理时间。
①据实清算
按照《土地增值税清算管理规程》的有关要求，据实计算应缴纳的土地增值税额。
②核定征收
采用核定征收方式征收土地增值税的项目，普通住宅核定征收率为不低于5%；其他类型房地产（包括土地）核定征收率为不低于6%。
房地产项目土地增值税在8月19日前已进行清算，但剩余部分房地产未销售的（尾盘），剩余房地产销售时要进行土地增值税纳税申报，如采用核定征收方式的，从8月19日（征收期）起执行新核定征收率。
房地产企业于2010年5月25日前（含当日）提交土地增值税清算申请、报齐资料且主管地税机关受理，经审核符合核定征收条件的项目，可按原核定征收率3%执行。
（二）对非房地产企业或个人（个体工商户）征收土地增值税
对除房地产开发企业以外的其它企业或个人（含个体工商户）转让房地产（包括土地，不含个人转让住房）取得的收入，无需预缴，直接征收土地增值税， 对不能据实缴纳的从2014年9月1日起按不低于5%的核定征收率核定征收。纳税人符合据实缴纳土地增值税条件的可要求按据实缴纳的方式增收土地增值税，由分局征收土地转让的有关税收后为纳税人出具“土地转让行为征税证明”后再到国土部门办理转让手续。
采用核定征收方式征收土地增值税的非房地产企业及个人，有下列情况之一的，按《东莞市地方税务局关于调整我市土地增值税预征率及核定征收率的公告》(2010年第1号)核定征收率5%执行:
(一)非房地产企业及个人转让不动产于2014年9月1号前(不含当日)签订合同并已到东莞市房产管理局进行备案；
(二)非房地产企业及个人转让土地于2014年9月1日前(不含当日)已取得东莞市国土资源局发出的《成交确认书》；
(三)其他能证明于2014年9月1日前(不含当日)已完成转让。
从2014年9月1日起，东莞市地方税务局2010年第1号公告关于非房地产企业及个人转让房地产土地增值税核定征收率5%的规定停止执行。
注意：上述“普通住宅”界定标准按照东地税发〔2005〕125号、东财〔2007〕412号、东建〔2012〕4号、东建〔2013〕5号、东建房〔2014 〕50号及东建房〔2015〕25 号文件的有关规定执行。
